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comprare casa all asta

Con questo articolo desideriamo illustravi i passi fondamentali per poter comprare casa all’asta.

Step 1. Ricerca dell’immobile

La ricerca di un immobile in asta è il primo dei 9 step che affronteremo in questa breve guida; tuttavia è doverosa una premessa riguardante proprio la fase di ricerca: NON si tratta di un PROCEDIMENTO BANALE. Saper ricercare l’immobile giusto per un cliente significa averlo precedentemente ascoltato e compreso. Inoltre la ricerca dell’immobile richiede competenze tecniche e legali specifiche che spesso un geometra o un legale qualunque NON hanno. Se da un lato, dunque, è facilmente possibile ricercare un immobile attraverso i portali on-line o direttamente attraverso i siti dei tribunali dall’altro bisogna possedere competenze specifiche. Proprio per questo vi consigliamo di dare un’occhiata agli immobili selezionati da AggiudiCasa.it dove l’attività di analisi è già stata parzialmente eseguita.

Step 2. Lettura della perizia

La perizia è la “carta d’identità dell’immobile”: si tratta del primo documento con il quale normalmente si viene a contatto. In essa sono riportate in modo imparziale buona parte delle caratteristiche dell’immobile: si tratta di un documento piuttosto completo, ma certamente NON ESAUSTIVO. Lo studio di questo documento può essere preliminarmente eseguito da un agente immobiliare, tuttavia NOI ESIGIAMO SEMPRE il parere del nostro ufficio legale che possiede quelle competenze tecnico-giuridiche atte a verificare la correttezza del documento e al contempo evitare ai nostri clienti di incorrere in problematiche “nascoste” che si manifesteranno certamente in un secondo momento. Per saperne di più, leggi anche Comprare casa all’asta senza problemi.

Step 3. Visita dell’immobile

Compresa quindi la bontà dell’immobile e definito un progetto di investimento, normalmente si richiede di poter avere accesso all’immobile individuato con il fine di verificarne lo stato e le condizioni attuali: nel 99% dei casi NON vi è mai CORRISPONDENZA tra la perizia e l’attualità, essendo la prima redatta anche molti anni prima del procedimento di vendita effettivo. La visita dell’immobile in asta è importante: è consigliabile annotare ogni dubbio, ogni perplessità per fare una valutazione completa e richiedere eventuali delucidazioni al custode giudiziario.

Step 4. Conto economico

Uno dei più comuni errori commessi per comprare casa all asta da coloro che potremmo definire “investitori alle prime armi” è quello di non considerare in fase di budgeting le spese legate al processo di acquisto: normalmente consigliamo di avere in disponibilità il 20% del prezzo richiesto da dare a garanzia per la partecipazione all’asta, oltre un ulteriore 10-12% per il pagamento delle varie imposte e spese. A titolo di esempio, non esaustivo riportiamo a seguire le voci di spesa aggiuntive principali: 

  • spese di procedura e imposte fornite dal delegato;
  • spese condominiali arretrate: a carico quasi sempre dell’aggiudicatario: si deve pagare l’anno in corso e l’anno precedente (contattare l’amministratore per avere queste informazioni);
  • spese delle cancellazioni: un immobile viene posto in asta perché ci sono dei pignoramenti o delle trascrizioni che devono essere successivamente cancellati.

La redazione di un conto economico DEVE ESSERE SEMPRE ESEGUITA perché permette di comprendere in modo dettagliato il REALE PREZZO dell’immobile a seguiti di aggiudicazione, comprensivo quindi delle spese accessorie all’acquisto. Pertanto va definito prima di partecipare all’asta.

Step 5. Offerta

Fatte tutte le opportune verifiche siamo ora nella condizione ottimale di affrontare l’asta e per farlo iniziamo dalla redazione dei quella che è definita “Offerta di partecipazione”: si tratta di una domanda di ammissione rivolta direttamente al Tribunale di riferimento in cui devono essere indicati una serie di dati. Non è un  passaggio da sottovalutare, perché anche un piccolo errore di compilazione o una omissione può invalidare l’offerta e portare all’immediata esclusione dalla partecipazione. Normalmente tale richiesta con la relativa offerta va depositata almeno 1 giorno prima dell’asta, ma è sempre meglio verificare l’avviso di vendita.

Step 6. Asta

Arrivato quindi il grande giorno, se abbiamo eseguito tutto in modo corretto, ci sarà possibile comprare casa all asta. Si può partecipare all’asta sia in prima persona sia tramite un delegato alla vendita. Noi di Aggiudicasa.it accompagniamo sempre i nostri assistiti, proprio per evitare che la foga del momento possa spingere allo sforamento del budget stabilito. Se non ci aggiudica l’immobile, alla fine dell’asta l’assegno a cauzione viene restituito seduta stante.

Step 7. Pagamenti

Il delegato alla vendita preparerà in conteggi; spesso ci sono dei mutui fondiari in essere, quindi viene rimborsata la banca tramite bonifico e si effettua un ulteriore pagamento ( bonifico o assegno circolare) al delegato per le restanti spese. Solitamente ci sono 90 giorni per saldare; prima si effettua la chiusura del pagamento, prima si ottiene il decreto di trasferimento e l’eventuale liberazione dell’immobile.

Vedi anche: Comprare casa all’asta con mutuo.

Se si necessita di un mutuo , è consigliabile verificare prima di partecipare all’asta di avere i requisiti per ottenere la cessione del credito dalla banca, perchè nel momento in cui ci si aggiudica un immobile si diventa debitori nei confronti del tribunale

Step 8. Decreto di trasferimento

Si tratta di un atto che trasferisce di fatto la proprietà dell’esecutato all’aggiudicatario. Questo documento viene emesso dal Tribunale che, autorizzato dal giudice di riferimento, avvia il trasferimento della proprietà dell’immobile. Il possesso del bene può avvenire contestualmente al trasferimento della proprietà se l’immobile  risulta libero o, in caso di occupazione senza titolo, al termine della fase di liberazione.

Step 9. Possesso dell’immobile 

Solo a questo punto si è effettivamente proprietari del bene.

 

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