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casa in vendita all'asta

In molti ci avete chiesto in questi mesi di scrivere una guida esaustiva circa l’acquisto di una casa in vendita all’asta. Ed eccovi accontentati. Abbiamo deciso di inserire anche una serie di vostre domande specifiche, alle quali ha risposto direttamente il nostro ufficio legale. Già in passato vi abbiamo spiegato che l’acquisto di una casa in vendita all’asta è di certo un buon affare: questa tipologia di acquisto offre certamente la possibilità di pagare un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato di zona, anche fino a – 60%.

Ma come in tutte le belle favole c’è sempre un rivolto negativo: bisogna saperlo fare. Fate attenzione, quindi, a coloro che vi propongono una consulenza non professionale, priva di una “due diligence legale e tecnica” dell’immobile: questo vi consentirà di NON INCAPPARE in spese non preventivate o sorprese legali inaspettate.

Come ci finisce una casa in vendita all’asta?

Prima di passare alle risposte del nostro avvocato abbiamo deciso di descrivere brevemente il processo di vendita/acquisto di un bene in asta. Premesso, quindi, che tutto ciò che “finisce” all’asta, immobili e case inclusi, segue normalmente il principio generale per il quale il proprietario non ho ottemperato ai suoi obblighi nei confronti dei debitori, è bene fare un distinguo.

Case in vendita all’asta: le tre principali motivazioni

  1. casa all’asta di privato cittadino non più capace di pagare i propri debiti. In questo caso, i creditori – dopo un termine stabilito – esercitano il proprio diritto di rivalsa sulla proprietà immobiliare attraverso la richiesta di un pignoramento;
  2. case all’asta di proprietà di un’azienda che ha dichiarato fallimento. Tutti i beni aziendali, inclusi eventuali immobili, sono venduti all’asta giudiziaria per alienazione dei beni con il fine di ripagare i creditori.
  3. immobili all’asta per volontà dello Stato Italiano, o comunque di un ente pubblico. In questo specifico caso è l’Ente Pubblico o lo stato che decide di vendere i propri beni e lo fa per mezzo di una vendita a mezzo di asta giudiziaria pubblica. Non si tratta di una opzione, ma di una legge che garantisce il massimo della trasparenza a tutti i cittadini.

DATI: il 76% dei lotti è coinvolto in procedure esecutive, il 22% in procedure concorsuali, fallimenti e concordati preventivi, e SOLO il 2% arriva da altre procedure di liquidazione o vendita.

“In ciascuno dei casi tutti i dettagli di vendita sono pubblicati sia nell’avviso di vendita sia nella perizia del tribunale. Tuttavia, nonostante la pubblicazione, ci sono alcuni dettagli che NON sempre sono chiari. O meglio, non lo sono agli occhi di un comune cittadino, ma lo sono certamente a quelli di un legale e di un tecnico abituato a fare questo tipo di analisi”.

Cosa contiene l’avviso di vendita di una casa all’asta?

L’avviso di vendita è uno strumento informazionale con il quale l’ ente preposto alla vendita informa circa tutto ciò che è relativo alle modalità di presentazione delle offerte per partecipare all’asta.

Di diverso contenuto, invece, è la perizia dei beni oggetto di procedura. In questo documento l’ente preposto alla vendita richiede ad un tecnico specializzato di analizzare il bene, controllarne lo stato di fatto, descriverlo e valutarlo.

Alcuni dati contenuti in perizia di stima:

  • previsione della eventuale data di liberazione o disponibilità del bene;
  • dati sulla presenza di vizi o NON regolarità del bene; 
  • prezzo di stima ed eventuale prezzo base d’asta, unitamente all’importo minimo di rilancio;
  • altre informazioni sullo stato dell’immobile: possesso, proprietà, eventuali comproprietari, diritti e quanto altro.

Come abbiamo già avuto modo di dire in altri articoli, questi documento non sono sempre di facile lettura. Proprio per questo ti consigliamo di chiamarci o almeno di rivolgerti ad un avvocato specializzato in materia.

A chi si deve rivolgere un privato cittadino per poter visionare l’immobile di interesse?

“Per poter visionare l’immobile è possibile contattare il custode giudiziario, che può essere il delegato alla vendita, oppure l’istituto di vendite giudiziarie, o anche altro professionista nominato dal Giudice dell’Esecuzione”.

Quali sono i requisiti per poter partecipare ad un’asta giudiziaria?

“L’art.571 cpc espressamente dispone: “Ognuno, tranne il debitore è ammesso ad offrire”, possono presentare domanda di partecipazione sia persone fisiche, anche minorenni previa autorizzazione del Giudie Tutelare, che persone giuridiche. Taluni Tribunali relativamente alle vendite giudiziarie originate da procedimenti divisionali puri, ritengono esclusa la partecipazione dei condividenti”.

Quali sono i passaggi da seguire affinché un privato cittadino partecipi ad un’asta per l’immobile di interesse?

“Il cittadino preliminarmente, al fine di non effettuare un incauto acquisto, deve prendere visione della perizia di stima e chiedere, se non pubblicati, gli allegati di perizia. E’ sempre opportuno la visione dell’immobile, in quanto l’immobile è trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”.

casa in vendita all'asta

Acquistare una casa all’asta conviene davvero?

Secondo il trend 2014-2019 è possibile asserire senza ombra di dubbio che l’acquisto di una casa in asta sia sempre un ottimo affare. Tele tendenza, registrata da “Scenario aste immobiliari 2019”, conferma quanto da noi sostenuto. Inoltre essa ci consente di ipotizzare un mantenimento per il periodo 2020-2023 della tendenza positiva, confermato da un calo del valore medio delle case all’asta e al contempo dal numero degli immobili che NON sono assegnati per asta deserta: ben il 29% del totale.

Quindi che la risposta sia “indubbiamente si” è evidente, soprattutto considerando che in linea generale, il prezzo stabilito dal Tribunale è già di per sé sensibilmente inferiore rispetto alla media di mercato di zona. Ma è possibile risparmiare ulteriormente. Infatti, non tutti sanno che dopo la prima asta deserta il prezzo base d’asta è ribassato ulteriormente, in relazione alle disposizioni del Tribunale. Ciò consente di intuire in modo semplice come, con un po’ di fortuna e di pazienza, sia possibile aggiudicarsi un immobile a prezzi di molto inferiori rispetto alla media di mercato.

Come avviene una gara?

“Le regole dello svolgimento di una gara sono disciplinate dall’art.573 cpc, naturalmente l’immobile è aggiudicato all’offerente che, decorso il termine per effettuare i rilanci, ha offerto il prezzo più alto o che, a parità di offerta, ha presentato la stessa precedentemente”.

Come abbiamo visto dalle risposte del nostro Avvocato, comprare una casa all’asta è certamente conveniente, ma bisogna adoperarsi per non commettere errori. Proprio per questo noi di Aggiudicasa.it abbiamo deciso di adoperarci per assistere i nostri clienti in un percorso di ricerca e acquisto attento, professionale che coinvolge uno studio legale interno e uno studio tecnico con competenze specifiche nell’analisi delle procedure e nella stima di immobili e beni all’asta.

Immobili recenti in asta: Villa Bellati a Belluno

casa in vendita all'asta a Belluno
Villa Bellati – Belluno (BL)

LINK UTILI:

Dire. Svalutazione del prezzo degli immobili all’asta

Milano Finanza. Calo del valore degli immobili in asta